Imaginez acheter un appartement qui semble spacieux, mais dont la surface habitable réelle est bien plus petite une fois le SHON calculé. La déception peut être grande, car ce concept, souvent méconnu, peut avoir un impact significatif sur la valeur d'un bien immobilier. Le SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est un élément crucial à prendre en compte lors de toutes les transactions immobilières. Il est important de comprendre son calcul, ses implications sur la valeur d'un bien et son impact sur les différentes parties prenantes du secteur immobilier.
Qu'est-ce que le SHON ?
Le SHON représente la surface habitable d'un bâtiment, calculée selon des normes spécifiques. Il s'agit de la surface totale des planchers d'un bâtiment, déduction faite des éléments non habitables tels que les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escalier. Le SHON est un indicateur important pour déterminer la valeur d'un bien et pour comprendre la surface réellement habitable.
Distinction SHON et surface habitable
Le SHON ne correspond pas toujours à la surface habitable telle que présentée dans les annonces immobilières. La surface habitable prend en compte des éléments supplémentaires, comme les balcons, les terrasses, les garages et les caves. Ces éléments ne sont pas inclus dans le calcul du SHON, ce qui peut créer une différence significative entre les deux valeurs.
Éléments pris en compte dans le calcul du SHON
- Murs intérieurs et extérieurs
- Cloisons
- Planchers
- Toitures
Éléments exclus du calcul du SHON
- Balcons
- Terrasses
- Garages
- Caves
Comment calculer le SHON ?
Le calcul du SHON est un processus technique qui suit des étapes précises. Il nécessite l'utilisation de plans d'architecte ou de logiciels spécialisés. Le calcul est réalisé en mesurant la surface de chaque niveau du bâtiment et en soustrayant les éléments non habitables. Le résultat obtenu correspond au SHON du bâtiment.
Méthodologie du calcul
Les étapes du calcul du SHON sont généralement les suivantes :
- Identifier les surfaces habitables et non habitables.
- Mesurer la surface de chaque niveau du bâtiment.
- Soustraire les éléments non habitables des surfaces mesurées.
- Additionner les surfaces restantes pour obtenir le SHON total.
Différentes situations
Le calcul du SHON varie selon la nature du bâtiment :
- Bâtiment neuf : le calcul est effectué à partir des plans d'architecte.
- Bâtiment existant : le calcul est réalisé en utilisant des plans existants ou en effectuant des mesures sur site.
- Appartement : le SHON est calculé pour chaque appartement individuellement.
Cas concrets
Prenons l'exemple d'un appartement situé dans l'immeuble "Le Château" à Paris, dont la surface habitable est de 100 m², comprenant un balcon de 10 m². Le SHON de cet appartement sera de 90 m², car le balcon n'est pas pris en compte dans le calcul. Cet exemple illustre la différence qui peut exister entre la surface habitable et le SHON, et souligne l'importance de vérifier ce dernier avant d'acheter un bien immobilier.
Normes et réglementations
Le calcul du SHON est régi par des normes et des réglementations spécifiques en vigueur en France. Ces normes définissent les éléments à prendre en compte et les méthodes de calcul. Il est important de se référer à ces normes pour s'assurer que le SHON est correctement calculé. Par exemple, le Code de la construction et de l'habitation (CCH) et le Code de l'urbanisme (CU) définissent les règles relatives à la construction et à l'aménagement du territoire, incluant le SHON.
Importance du SHON dans l'immobilier
Le SHON joue un rôle crucial dans le secteur immobilier, car il a des implications directes sur la valeur d'un bien, les aspects juridiques et la gestion des projets immobiliers.
Valeur d'un bien immobilier
Le SHON est un facteur déterminant du prix de vente d'un bien immobilier. Plus le SHON est élevé, plus la valeur du bien est importante. Un SHON élevé correspond à une surface habitable plus importante, ce qui est un critère attractif pour les acheteurs.
SHON et prix de vente
La relation entre le SHON et le prix de vente est directe. Un appartement avec un SHON de 100 m² sera généralement plus cher qu'un appartement avec un SHON de 80 m², même si les surfaces habitables sont identiques. Les fluctuations du marché immobilier influencent également le prix des biens, mais le SHON reste un indicateur important pour déterminer la valeur d'un bien. En moyenne, un mètre carré de SHON peut varier entre 4 000 € et 8 000 € en fonction de la localisation et du type de bien.
SHON et valeur locative
Le SHON influence également la valeur locative d'un bien. Plus le SHON est élevé, plus le loyer peut être élevé. Les propriétaires peuvent ainsi louer leur bien à un prix plus élevé s'il dispose d'une surface habitable importante. Par exemple, un appartement avec un SHON de 100 m² situé dans un quartier recherché de Lyon peut être loué entre 1 500 € et 2 000 € par mois, tandis qu'un appartement similaire avec un SHON de 80 m² pourrait se louer entre 1 200 € et 1 600 € par mois.
Aspects juridiques
Le SHON a des implications juridiques importantes, notamment en matière de permis de construire et de taxes foncières.
Le SHON et les permis de construire
Le SHON est utilisé pour déterminer les limites de construction d'un bâtiment. Les permis de construire ne sont généralement accordés que si le projet respecte les normes de SHON applicables. Le SHON permet ainsi de contrôler la densité de construction dans une zone et de prévenir une surpopulation immobilière. Par exemple, un terrain de 1000 m² situé en zone urbaine peut être autorisé à construire un bâtiment avec un SHON maximum de 500 m², limitant ainsi la hauteur et la surface totale du bâtiment.
Le SHON et les taxes foncières
Le SHON peut influencer le montant des taxes foncières. Plus le SHON est élevé, plus le montant des taxes foncières peut être élevé. Cela est dû au fait que les taxes foncières sont souvent calculées en fonction de la surface taxable, qui est généralement basée sur le SHON. Par exemple, une maison individuelle avec un SHON de 150 m² située à Bordeaux peut être soumise à des taxes foncières annuelles de l'ordre de 1 000 € à 1 500 €, tandis qu'une maison similaire avec un SHON de 100 m² pourrait être soumise à des taxes de l'ordre de 600 € à 900 € par an.
Gestion de projets immobiliers
Le SHON est un élément important à prendre en compte pour la gestion de projets immobiliers.
Optimiser le SHON
Les promoteurs et les architectes cherchent à optimiser le SHON afin de maximiser la surface habitable et la rentabilité des projets. En utilisant des techniques d'aménagement intérieur et des solutions architecturales innovantes, il est possible d'augmenter la surface habitable tout en respectant les limites du SHON. Par exemple, l'utilisation de combles aménagés, de mezzanines ou de patios peut permettre d'augmenter la surface habitable tout en restant dans les limites du SHON autorisé.
Impact du SHON sur l'aménagement intérieur
Le SHON a un impact direct sur l'aménagement intérieur d'un bien. La conception d'espaces habitables fonctionnels et confortables est limitée par le SHON. Il est donc important de tenir compte du SHON lors de la conception d'un aménagement intérieur pour optimiser l'utilisation de l'espace disponible. Un bon exemple est la conception d'un appartement avec un SHON de 80 m², où l'aménagement intérieur doit être pensé pour maximiser l'espace et créer une sensation d'amplitude.
Implications du SHON pour les différents acteurs
Le SHON a des implications spécifiques pour chaque acteur du secteur immobilier.
Acheteurs et vendeurs
Pour les acheteurs et les vendeurs, le SHON est un élément crucial à prendre en compte lors d'une transaction.
Points clés à surveiller
- Vérifier le SHON du bien avant de conclure une transaction.
- Comparer le SHON avec la surface habitable mentionnée dans les annonces.
- S'assurer que le SHON correspond à la surface réellement habitable.
Importance de la vérification
Il est important de vérifier le SHON avant d'acheter ou de vendre un bien. Un SHON inférieur aux attentes peut entraîner une déception et des négociations difficiles. Une vérification du SHON permet d'éviter les mauvaises surprises et de garantir une transaction transparente. De plus, un SHON inférieur à celui annoncé dans une annonce peut être un motif pour négocier un prix de vente plus bas.
Conseils pour négocier
Le SHON peut être un argument de négociation pour les acheteurs. Si le SHON est inférieur aux attentes, il peut être utilisé pour négocier un prix de vente plus bas. Les vendeurs, quant à eux, doivent être transparents sur le SHON du bien et être prêts à justifier le prix de vente en fonction de celui-ci. La transparence est essentielle pour éviter des litiges et garantir une transaction équitable.
Promoteurs et constructeurs
Les promoteurs et les constructeurs doivent tenir compte du SHON lors de la conception des projets immobiliers.
Utilisation du SHON pour optimiser
Ils utilisent le SHON pour optimiser la conception des bâtiments et maximiser la surface habitable. En respectant les normes de SHON, ils peuvent créer des projets rentables et attractifs pour les acheteurs. Par exemple, un promoteur immobilier cherchant à construire un immeuble d'habitation sur un terrain situé en zone urbaine devra tenir compte du SHON autorisé pour optimiser la surface habitable de chaque appartement et maximiser la rentabilité du projet.
Respect des réglementations
Les promoteurs et les constructeurs doivent respecter les réglementations en vigueur concernant le SHON. Un non-respect de ces normes peut entraîner des pénalités financières et des retards dans la construction. En effet, un dépassement du SHON autorisé peut entraîner une obligation de démolition partielle ou totale du bâtiment, entraînant des coûts supplémentaires et des retards importants.
Architectes et urbanistes
Les architectes et les urbanistes doivent tenir compte du SHON dans leurs projets d'aménagement urbain.
Importance du SHON pour la conception
Le SHON est un élément important pour la conception d'espaces habitables et fonctionnels. Ils doivent s'assurer que les projets respectent les normes de SHON et que les bâtiments sont construits avec un maximum d'efficacité énergétique. Par exemple, un architecte concevant un immeuble d'habitation devra tenir compte du SHON autorisé pour optimiser l'utilisation de l'espace, maximiser la lumière naturelle et créer des appartements fonctionnels et confortables.
Intégration du SHON dans les projets d'aménagement urbain
Le SHON est un élément crucial pour la planification d'aménagement urbain. Il permet de contrôler la densité de construction et de garantir un développement durable des villes. Ils doivent prendre en compte le SHON dans leurs projets d'aménagement pour créer des villes plus vertes et plus durables. Par exemple, un urbaniste planifiant le développement d'un nouveau quartier devra tenir compte du SHON autorisé pour garantir une densité de construction adéquate, éviter la surpopulation immobilière et favoriser la création d'espaces verts et de zones de détente.
Comprendre le concept du SHON et son importance est donc crucial pour tous les acteurs du secteur immobilier. Le SHON est un outil essentiel pour garantir des transactions immobilières justes et transparentes, pour optimiser les projets immobiliers et pour contribuer à un développement urbain durable.